マンションを売るときの諸費用にはどんなものがあるの?

マンションを売るときに気になるのは売却価格です。ところが売却価格が思い通りに行っても諸費用を忘れているとあとで後悔することにもなりかねません。マンションを売るときにかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか?またそれはどれくらいの金額になるのでしょうか?ここでは、諸費用の種類とおおよその金額をご紹介しましょう。関連資料...マンション売却の心得 > マンション 売る

マンションを売るときにかかる費用の種類

マンションを売るときにかかる諸経費には、一般的な諸経費と税金があります。一般的な諸経費としてはリフォーム・クリーニング費用や広告費用、仲介業者に払う仲介手数料、司法書士報酬などです。このほかにも、ローン残債がある場合には金融業者に払う一括繰上返済手数料があります。

これとは別に売買が成立したときに発生する印紙代と登記費用などもあります。マンションを売って利益が出た場合には所得税や住民税がかかってくるでしょう。

仲介業者に払う仲介手数料

マンションを売るときの最も大きな経費が仲介手数料です。

仲介手数料はマンション販売のときに仲介をした業者に払う手数料です。仲介手数料は売買が成立したときに売買金額に準じた金額を払います。

支払い方法は二通りあります。一つは売買契約成立時点に一部支払い、決済時に残金を支払う方法と、決済時に一括して支払う方法です。後者の場合には、決済金額の中から払うことができるので事前にお金を準備する必要がありません。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限金額が定められています。上限金額は売買価格の3% に6万円を加えた金額です。3000万円で売れた場合には、3000万円×3%+6万円で96万円になります。

これに加えて消費税がかかります。この金額は上限金額なので仲介業者によっては仲介手数料を値引きする場合もあるかもしれません。その業者から次に住む家を買う場合などは、仲介手数料が無料の場合もあり得ます。ただし、仲介手数料の値引きは合法ですが、値増しは違法行為になります。

また、売却が成立しなかった場合には仲介手数料は発生しません。

登記費用と司法書士報酬

マンションの売買が成立すると、そのマンションの所有権を売主から買主に移転しなければなりません。また、住宅ローンの残債がある場合にはその住宅ローンにかかる抵当権がついているので、その抵当権を抹消しなければなりません。

そのほかにも住所移転登記もあります。各登記費用は1戸につき千円です。これらの手続きは司法書士が代行するので司法書士に報酬を支払わなければなりません。これも売り主負担になります。司法書士報酬は1万~3万円程度です。

印紙代

印紙代は売買契約書に貼る印紙の代金ですが正式には印紙税という税金です。不動産の売買契約をするだけで税金がかかるのです。印紙税の金額も売買価格によって定められています。

住宅ローンの一括繰上返済手数料

住宅ローンの返済が終わっていないマンションを売るときには、その住宅ローンを一括繰上返済しなければなりません。そして一括繰上返済するときには手数料を住宅ローンを組んだ金融機関に支払わなければなりません。住宅ローンを組むときには抵当権を設定しているので、一括繰上返済をして住宅ローンを終わらせておかないと抵当権を抹消することができないのです。

一括繰上返済をするのに手数料を取られるのは不思議な気もしますが、住宅ローンを組むときに契約書を交わしています。その中に繰上返済の際には手数料が必要だということが明記されています。手数料の金額は各金融機関によって違います。

金額的には5千円から3万円程度です。ローンの残期間が短い時には手数料がかからないこともあります。

リフォーム、ハウスクリーニング費用

リフォーム費用やハウスクリーニング費用は必ずかかる費用ではありません。築年数が浅かったり、汚れの少ないマンションなどでは、何もせずに売りに出す場合も珍しくはありません。ただ、築年数が長かったり使用状態がよくなかったりすると売れにくい傾向はあります。

内覧に来た人が壁紙の剥がれや床の傷、ちょっと壊れた部分を見つけてしまえば販売のチャンスを逃してしまうことになります。また、リフォームするほどではないが壁紙が汚れていたり床にシミがある、浴室にカビがある等の場合にはハウスクリーニングをした方がいい場合もあります。

リフォームやハウスクリーニングしたからと言って、必ず高く売れるというものではありません。しかし、高く売りたい、早く売りたいと思うなら手をかけておいた方が無難です。内覧のときの印象はマンションの売れ行きに大きく影響します。

売り主の意向で広告をすると広告費がかかる

仲介業者を介してマンションを売るときには、仲介業者がその業者独自のやり方・意向で広告をします。その場合には売り主は広告費を負担する必要はありません。しかし、仲介業者が広告を掲載してもなかなか内覧者が現れないような場合には、仲介業者から宅配チラシなどの広告方法を提案されることがあります。

「こういう広告方法がありますがやってみてはどうですか?」という風に提案されて、それを承諾した場合には別途広告費がかかります。宅建業法では、もし仲介業者が売り主に無断で広告を出した場合には、その広告費用は売り主に請求できないことが定められています。

仲介業者に依頼するときには、広告費に関しても取り決めをしておいた方が安心です。

売買益があった場合には譲渡所得税がかかる

マンションを売った場合、そのマンションを買ったときの価格よりも高く売れたときには譲渡所得税がかかります。譲渡所得税がかかればそれに連動して住民税や国民健康保険料などもかかってきます。それらがかかってくるのはマンションを売却した年の翌年になるので注意が必要です。

購入価格よりも低い価格で売れたときには税金はかかりません。

マンションを売って戻ってくる費用もある?

住宅ローンの残債があるマンションを売却したときには、住宅ローンの一括繰上返済をします。この時金融機関には手数料を払わなければなりませんが、逆に戻ってくる費用もあります。住宅ローンを組むときに、保証会社に保証をしてもらった場合、保証料を支払っています。

この保証料はその住宅ローンの完済予定日までの保証料です。一括繰上返済をした場合には、住宅ローンの契約当初予定日よりも保証期間が早く終わってしまいます。したがって、早く終わった分の保証料が返金されるのです。

同じように住宅ローンと同時に加入した火災保険料も返金されます。また、マンションの管理組合に納めていた管理費や修繕積立金も精算されて戻ってきます。ほかにもマンション所在地の自治体に収めた固定資産税や都市計画税も精算されて戻ってきます。